宅地建物取引士資格試験の「代理・復代理」を解説

宅建合格のために必要な「代理、任意代理、法定代理、復代理」の学習すべき点は?

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代理

代理とは
代理人が本人の代わりに契約などを行うことを言います。
そして、制限行為能力者であっても、代理人になることができます! 
つまり、本人が、制限行為能力者に対して、委任することです。
ただし、この場合、本人があえて制限能力者に代理権を与えているのだから、責任は本人にあるので、「代理人が制限能力者だから取消ししてください!」といっても、それはできません。
(=制限能力者を理由に取消すことはできない)

代理人の種類

代理には2種類あり、「任意代理」「法定代理」があり、
任意代理とは
本人が自らの意思によって、他人に代理権を与えることによって定められます。
法定代理とは
法律によって、当然に代理人となる者のことです。
例えば、未成年者の親は未成年者が親に対して、
代理権を与えるようなことはないでしょう。
成年後見人も成年被後見人となると法律によって定められます。

代理権の消滅

下記表で、○は代理権が消滅する場合で、×は代理権は消滅しません。
一つ重要な点で言うと、
下記表の「法定代理」「本人」「破産開始決定」の部分が「×」となっているので、
法定代理がいる場合で、本人が破産手続き開始決定を受けても代理権は消滅しません。

死亡 破産手続
開始決定
後見開始 解約告知
任意代理 本人 ×
代理人
法定代理 本人 × × ×
代理人 ×

ただし、例外があります!
不動産登記の場合、一般的には司法書士に代理してもらうのですが、不動産の売買契約が終わって、売主が死亡してしまって代理権が消滅するとなると、売主の相続人の承諾が必要なります。万一、承諾を得られない場合買主はこまります。
そのため、不動産登記の申請の代理権は本人の死亡で消滅しないとしています。

代理が成立するための要件

代理の成立要件
  本人が、代理人に代理権を与えていること(代理権の存在
  代理人が相手方に、本人のためにすることを示すこと(顕名
ただし、商行為の代理においては、顕名は必ずしも必要とされていない
  有効な法律行為(契約)が行われていること(代理行為

上記、3つが全て揃わないと、代理行為は成立しません。
しかし、代理行為が有効に成立しないと、相手方に不利益が生じる場合があるので、「無権代理」や「表見代理」という相手方保護のルールがあります。

顕名について、少し詳しくご説明します。
代理が成立するためには、代理人としての意思表示であること(本人のために行為をすること)を代理人が明らかにする必要があります。これを顕名といいます。
代理人が、本人のためにすることを相手方に示さないで法律行為を行った場合は、その行為は代理人のために行ったものとされます(代理人に帰属する)。
ただし、相手方がその行為は本人のためにする行為であることを知っていれば本人に効果が帰属します。
なお、商行為の代理の場合は、代理人が顕名をしなくても、原則として代理が成立します。

復代理

 例えば、代理人が交通事故で半年間入院になったとします。そうなると、代理人は自分では代理の仕事をできません。そんなときに代理人の仕事を行ってもらうよう頼むのが復代理人です。

 復代理人は本人に対して代理人と同一の権利・義務を有します。つまり、復代理人は代理人の代理人ではなく、本人の代理人であることに注意してください。
そして、復代理人を選任しても、代理人の代理権はなくなりません
また、代理人の代理権が消滅すれば、復代理人の代理権も消滅します。

代理人の選任権とそれにともなう責任
任意代理   本人に頼まれてなった任意代理人は、
本人の承諾を得た時、または
やむを得ない事情がある時だけ復代理人を選任できます。
そのかわり、任意代理人は復代理人の選任・監督にだけ責任を負います。
法定代理   保護者などのように、本人に頼まれたわけでなく、法律によって代理人となった法定代理人は、いつでも復代理人を選任することができます。そのかわり、復代理人の行為の全部について責任を負います。
→ 復代理の詳細はこちら
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